Le dépôt de garantie et la caution, ce qu'il faut savoir

Le dépôt de garantie et la caution, ce qu’il faut savoir

Dépôt de garantie et caution sont des termes spécifiques du droit immobilier. S’ils peuvent se ressembler, dans les faits, le dépôt de garantie et la caution sont encadrés par la loi française notamment pour leur restitution. Le cabinet Ulrich Avocat revient sur la différence entre le dépôt de garantie et la caution locative, quand peuvent-ils être demandés et quand doivent-ils être restitués.

Définition

Le dépôt de garantie peut se définir comme une somme d’argent versée par un locataire à destination du bailleur, lors de la signature du contrat de bail. Le dépôt de garantie a pour objectif d’officialiser et garantir l’exécution des obligations du locataire. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (ou loi Alur) encadre le dépôt de garantie et fixe ses limites. Depuis le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi :

  • pour une location meublée, deux mois hors charges maximum ;
  • pour une location non-meublée, un mois hors charges maximum.

La caution, contrairement au dépôt de garantie, ne concerne pas le locataire directement mais la personne extérieure au locataire qui garantira l’exécution des obligations de ce dernier. La personne qui se “porte caution” pour le locataire auprès du bailleur peut être une personne physique ou morale. L’article 22-1 de la même loi encadre les motifs et régit le versement de la caution au bailleur.

A savoir : si le propriétaire ou bailleur dispose d’une assurance concernant les obligations locatives du locataire, l’assurance propriétaire bailleur non occupant, il ne peut légalement demander le versement d’une caution ou un dépôt de garantie. Aussi, le propriétaire ou bailleur ne peut refuser un dépôt de garantie au motif que le tiers ne serait pas de nationalité française.

Quand peuvent-ils être demandés ?

Le dépôt de garantie et la caution doivent être demandés avant l’état des lieux entrant et avant signature du contrat de location. Ainsi, il est impossible pour le propriétaire ou le bailleur de modifier le montant de la caution ou du dépôt de garantie sans avoir informé préalablement les signataires du contrat de location.

Pour le dépôt de garantie comme pour la caution, le propriétaire ou bailleur est tenu d’informer le locataire de ces montants en les inscrivant sur le contrat de location. Si cette information manquait au contrat, le locataire peut engager des poursuites et obtenir une diminution du loyer.

Les versements de la caution ou du dépôt de garantie par le locataire peuvent être encaissés par le bailleur. Cependant, au moment de la signature de l’état des lieux de sortie du locataire, le bailleur est tenu de restituer les sommes versées par le locataire quel que soit l’état du logement au moment de la remise de clés.

Les délais de restitution varient, selon que le propriétaire ou bailleur effectue une retenue sur la caution ou le dépôt de garantie :

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
  • 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences.

Le délai de restitution des sommes versées par le locataire commence au moment de la remise des clés.

Si le bailleur ou propriétaire effectue une retenue sur la caution ou le dépôt de garantie, il doit motiver cette décision en apportant les preuves des travaux nécessaires liés à l’utilisation du logement par le locataire.

Il existe plusieurs motifs rendant possible la retenue sur caution ou dépôt de garantie : travaux locatifs, dégradations, impayés de loyers, impayés de charges. Dans toutes ces situations, le bailleur ou propriétaire devra présenter les preuves des travaux effectués.

Vous pouvez toujours contester ces décisions, le cabinet Ulrich Avocat est spécialisé en droit immobilier et peut vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches Vous pouvez aussi nous appeler directement.

Retard de restitution de caution ou de dépôt de garantie ?

Lorsque le locataire a officiellement restitué les clés du logement au bailleur ou propriétaire, celui-ci est tenu de restituer la somme sous deux mois, que les clés aient été rendues en main propre, à l’agence de location ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le délai de restitution est dépassé, il faudra envoyer au propriétaire une mise en demeure avec demande de restitution ainsi que le rappel des lois précédemment mentionnées. Si le propriétaire ne se manifeste pas dans le temps indiqué par la loi, il devra verser au locataire des indemnités de retard pour chaque mois commencé : à hauteur de 10% supplémentaires du montant du loyer par mois, les deux mois de délai étant aussi pris en compte.

Une des particularités de la démarche de restitution est que le locataire est tenu d’informer le propriétaire ou bailleur de sa nouvelle adresse afin qu’il puisse restituer le montant de la caution ou du dépôt de garantie.

Il arrive aussi que le propriétaire refuse de remettre le dépôt de garantie ou la caution dans le délai imparti. Il faudra alors saisir la commission départementale de conciliation affiliée au logement.
C’est une procédure gratuite, mais il peut s’avérer utile de préparer un dossier judiciaire avec un avocat puisqu’une fois la décision rendue par la commission, c’est au tribunal d’instance du lieu du logement de rendre son jugement, dans un délai de 3 ans maximum.

Pour les litiges en droit immobilier, le cabinet Ulrich Avocat à Vaise spécialiste en immobilier peut vous aider tout au long des procédures et défendre votre dossier devant le propriétaire ou bailleur et devant le tribunal d’instance. N’hésitez-pas à nous contacter pour plus de renseignements.

Maitre Simon ULRICH est avocat à la Cour et dirige l’équipe du cabinet ULRICH AVOCAT. Après une formation Universitaire Généraliste, il est devenu enseignant en Droit des Contrats puis Droit des Contrats Spéciaux et Droit des Sociétés. Il est également Maître de Conférence en Droit des Entreprises en difficultés (redressement, liquidation judiciaire). Pour les entreprises comme pour les particuliers, Me ULRICH et son cabinet croient en une approche alliant proximité, disponibilité et conseils de qualité.

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