En droit du commerce, les locaux utilisés par un commerçant sont soumis à des règles spécifiques compilées dans le Code du commerce. Pour la cession de bail commercial, la reprise de bail commercial mais aussi pour la cession de fonds de commerce, il convient d’éviter plusieurs pièges. Le cabinet Ulrich Avocat revient sur les spécificité du bail commercial.
La définition du bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location de locaux qui seront utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, fonds industriel ou fonds artisanal.
Le contrat de bail commercial classique est conclu pour 9 ans minimum, sauf s’il s’agit d’une location commerciale saisonnière. La durée du bail commercial pour une location saisonnière est de 90 jours maximum, trois mois non renouvelables. Pour la location saisonnière, il est aussi possible de recourir au bail saisonnier dérogatoire qui étend la durée du bail jusqu’à 6 mois.
Autre situation particulière pour le bail commercial dérogatoire, appelé aussi bail précaire en droit français en raison de sa durée qui est de 3 ans maximum. Un bail commercial ne peut pas être conclu sans durée déterminée et un bail dérogatoire précaire ne peut jamais être conclu après un bail commercial classique.
A savoir : la conclusion d’un bail commercial n’est possible que si le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Dans le cas contraire, il faudra solliciter préalablement un changement d’affectation de ce local car il restera considéré comme un logement privé.
Dépôt de garantie et signature du bail commercial
Le contrat de bail commercial peut prévoir, comme parfois pour une location immobilière, le versement d’un dépôt de garantie par le loueur. Cette somme est librement fixée par les parties et vise à garantir au bailleur la bonne exécution du bail.
Il convient de préciser que le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Si cette somme a été versée au bailleur, elle doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les lieux et s’il a rempli ses obligations contractuelles dans les délais prévus par la loi. Le délai de restitution du dépôt de garantie est contractuel, c’est-à-dire que le bailleur doit informer le locataire lors de la signature du contrat de location commerciale.
Le loyer est librement déterminé par le propriétaire, et son montant peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans (appelée également période triennale par le législateur).
La rédaction d’un contrat de bail commercial peut s’avérer très complexe car beaucoup de détails sont à prendre en compte lors de sa rédaction, le cabinet Ulrich Avocat peut vous accompagner pour la rédaction et l’analyse du contrat de bail commercial, vous pouvez nous contacter sur notre page dédiée ou nous appeler directement.
La cession de bail commercial
La cession du droit au bail est un acte par lequel le cédant ancien bénéficiaire du bail, que l’on appelle aussi preneur, va transmettre ses droits à une autre personne qui est appelée cessionnaire. Ainsi, seule change la personnalité du preneur, le bail demeure inchangé.
Il existe le principe de liberté contractuelle énoncé à l’article L145-16 alinéa 1er du Code de commerce. Les parties peuvent décider que la cession du seul droit au bail sera : totalement libre, soumise à certaines conditions, ou complétement interdite.
En revanche, la cession d’un bail inclut dans le fonds de commerce ne peut pas être prohibée par le bailleur. Cela signifie que le preneur doit pouvoir céder son bail librement lorsqu’il cède en même temps son fonds de commerce.
Les formalités autour de la cession du droit au bail
Les formalités antérieures à la cession
L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme confère aux communes un droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
Ainsi, il conviendra avant toute opération portant sur la cession d’un bail commercial ou d’un fonds de commerce de solliciter la mairie de la commune concernée afin de savoir s’il existe ou non un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et, le cas échéant, savoir si cette dernière souhaite préempter.
Les formalités postérieures à la cession du bail
L’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose l’établissement d’un état des lieux entre le bailleur et le cessionnaire. Cet état des lieux doit être réalisé soit à l’amiable par le bailleur et le preneur de façon contradictoire (le cessionnaire et le bailleur doivent être présents), soit par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du preneur, à frais partagés par moitié.
La cession du droit au bail doit également faire l’objet d’une signification au bailleur. A défaut la cession du droit au bail est inopposable au bailleur lequel pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser d’indemnité.
L’acte de cession de droit au bail est un acte très formaliste et comprend parfois des clauses spécifiques. En cas de manquement, les conséquences peuvent s’avérer néfastes pour votre activité. Le cabinet Ulrich Avocat peut vous assister dans vos procédures de cession de droit au bail, reprise de bail ou cession de fonds de commerce à Lyon, Saint-Etienne, Villefranche-sur-Saône, l’Ain, la Loire et le Rhône.
Vous pouvez consulter les avis clients sur le cabinet Ulrich Avocat :
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Maitre ULRICH est avocat à la Cour inscrit au barreau de Lyon et dirige l’équipe du cabinet Ulrich Avocat. Après une formation universitaire Généraliste, il est devenu enseignant en Droit des Contrats puis Droit des Contrats Spéciaux et Droit des Sociétés avant de cesser cette activité pour se consacrer aux clients de son cabinet. Il fut également chargé de Cours Magistraux en Droit des Entreprises en difficultés (redressement, liquidation judiciaire). Pour les entreprises comme les particuliers, le cabinet Ulrich Avocat croit en une approche alliant proximité, disponibilité et conseils de qualité.