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Bien immobilier : comment agir en cas de vice caché ?

Devenir propriétaire peut parfois réserver quelques mauvaises surprises : en effet, il est possible de rencontrer ce que le droit appelle vice caché. Mais quelles sont les solutions qui existent pour le nouvel acquéreur ou l’aspirant propriétaire d’un bien immobilier en cas de vice caché ? La réponse du cabinet Ulrich Avocat.

 

Définition du vice caché

L’article 1641 du Code civil définit la notion de vice caché comme tout défaut caché de la chose vendue, qui rendrait impropre l’usage auquel la vente était destinée ou diminuant suffisamment l’usage de la chose, au point que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il avait eu connaissance préalable du défaut.

Cela veut donc dire que le vice caché ne doit pas être visible et impacter l’usage du bien immobilier. L’acheteur devra prouver ne pas avoir eu connaissance au moment de l’achat des défauts existants sur le bien immobilier, qu’il soit neuf ou d’occasion, avant d’en faire l’acquisition. Les vices cachés peuvent concerner : le terrain, la constructibilité, la servitude, la pollution sonore ou encore les matériaux utilisés.

N’hésitez pas à vous rapprocher du cabinet Ulrich Avocat spécialiste du droit immobilier pour vérifier quels aspects de vice caché vous pouvez motiver lors de votre requête auprès du vendeur.

La législation reste large dans la mesure où il est possible que le vendeur soit lui-même non informé du vice caché du bien immobilier vendu. Elle opère néanmoins une distinction selon que le vendeur est professionnel ou particulier s’il en avait la connaissance préalable.
Concernant le délai pour agir en cas de vice caché sur un bien immobilier ou mobilier, la loi fixe celui-ci à deux ans avec comme point de départ la découverte du vice caché.

 
A savoir : la juridiction compétente dépend du montant du litige. Inférieur à 10 000 €, c’est le tribunal d’instance qui sera compétent. Supérieur à 10 000 €, le tribunal de grande instance sera compétent pour juger de l’affaire.

 
Mais comment faire pour démontrer auprès du juge et de la juridiction compétente que le bien acquis comportait déjà des vices cachés ?

 

Faire constater le vice caché, premiers contacts

Il est essentiel de prendre contact avec le vendeur dès l’observation du vice caché. En effet cela permet non seulement d’officialiser la déclaration du vice caché, mais aussi de tenter un règlement du litige à l’amiable et donc d’éviter des frais supplémentaires aux deux parties.

Rappelons qu’après travaux il est possible de recourir à la garantie décennale comprise dans l’assurance dommage-ouvrage (ou garantie des vices cachés) du client pour le bien immobilier. Cette garantie peut couvrir le vice caché et les réparations nécessaires pour une durée de 10 ans maximum, comme décrite par l’article 1792-4-1.

Dans le cas ou le vendeur avait connaissance du risque de défaut sur le bien, ou qu’il reconnaît que le vice caché n’est pas lié à l’utilisation qu’en a fait le nouvel acquéreur, il peut accepter d’offrir une compensation directement sur le prix du bien ou encore le remboursement au prix d’achat de celui-ci, en ayant recours à une expertise amiable.

Si le propriétaire ne reconnaît pas le vice caché ou qu’il considère qu’il est impossible de procéder au règlement amiable du litige, il pourra alors être nécessaire faire constater ce vice caché par un expert par référé ou à l’amiable afin de constituer un dossier, avant toute procédure au fond sur la nullité de la vente. La procédure d’expertise doit être avancée par l’acquéreur mais si le vice caché est reconnu, les divers frais pourront être remboursés en supplément d’autres dommages et intérêts.

Dans le cadre d’une procédure amiable, il faut donc prendre contact rapidement avec son assurance habitation afin de démarrer la procédure d’expertise, généralement incluse dans les clauses de l’assurance habitation avec la garantie de protection juridique qui peut couvrir en partie ou en totalité les honoraires de l’avocat.
Se présentent deux possibilités pour l’acquéreur du bien immobilier comportant un vice caché :

  • demander le remboursement du prix payé et les frais occasionnés par la vente du bien immobilier et donc annuler la vente appelée aussi action rédhibitoire ;
  • conserver la propriété du bien immobilier et demander une réduction de son prix appelée action estimatoire.

 

Dommages et intérêts pour un vice caché reconnu

Une fois que la procédure est lancée, validée et que le nouvel acquéreur du bien immobilier est reconnu par la juridiction compétente comme victime de vice caché, il est possible de demander réparation des préjudices sous la forme de dommages et intérêts.

Les préjudices peuvent être corporels ou moraux, par exemple en cas d’accident domestique causant un dommage corporel. Il faut impérativement les faire constater lors des expertises du vice caché en recourant également à une expertise médicale de l’accident domestique.

Ce sera la juridiction compétente qui validera la demande de dommages et intérêts et qui sera chargée de condamner le vendeur à la réparation du préjudice, au paiement des frais de justice et autres frais demandés lors de la requête.

Lorsque le caractère de vice caché est retenu par la juridiction compétente, le vendeur doit prouver que l’acheteur avait connaissance du vice lors de l’achat du bien s’il veut échapper à une sanction. Il peut aussi contester la dangerosité ou l’importance du vice caché du bien immobilier.

Lorsque le vendeur est reconnu par la juridiction comme n’ayant pas eu la connaissance du vice caché, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et le remboursement des frais occasionnés par la vente.

S’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché du bien immobilier vendu, le vendeur peut être condamné à verser une amende et tous les dommages et intérêts demandés par l’acheteur, en plus de la restitution du prix du bien.

Que le vice caché soit connu ou non du vendeur, si vous voulez obtenir réparation concernant un bien immobilier, il essentiel de se protéger lors de toute transaction immobilière en prenant soin de rédiger un contrat en présence d’un avocat spécialisé en droit immobilier, dont les clauses prendront en compte la possibilité d’apparition de vice caché une fois le bien acquis.

 
Spécialiste du droit immobilier, le cabinet Ulrich Avocat à Lyon et sa région peut vous accompagner dans vos démarches avant ou après l’acquisition du bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement.

Maitre Simon ULRICH est avocat à la Cour et dirige l’équipe du cabinet ULRICH AVOCAT. Après une formation Universitaire Généraliste, il est devenu enseignant en Droit des Contrats puis Droit des Contrats Spéciaux et Droit des Sociétés. Il est également Maître de Conférence en Droit des Entreprises en difficultés (redressement, liquidation judiciaire). Pour les entreprises comme pour les particuliers, Me ULRICH et son cabinet croient en une approche alliant proximité, disponibilité et conseils de qualité.

1 commentaire sur “Bien immobilier : comment agir en cas de vice caché ?”

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